Kao jedno od najkompleksnijih sredstava izvršenja, ako ne i ono najkompleksnije, prodaja nepokretnosti izvršnog dužnika je postupak koji u većini evropskih jurisdikcija sadrži nekoliko obaveznih elemenata. Tako, u cilju osiguranja načela javnosti, prodaja nepokretnosti izvršnog dužnika mora biti evidentirana u javnom registru. Zatim, neophodno je na nepristrasan i stručan način utvrditi njenu aktuelnu vrednost, dok se sam postupak prodaje po pravilu odvija u vidu javnog nadmetanja. Ostvarena novčana sredstva se uvek razdeljuju na unapred jasno definisan način. Kao što se vidi, navedene etape u celosti odgovaraju izvršnim radnjama koje kod prodaje nepokretnosti
izvršnog dužnika propisuje i naš Zakon o izvršenju i obezbeđenju. Predmet prodaje je nesumnjivo pravo svojine izvršnog dužnika, međutim, u određenim evropskim državama se na ovaj način prodaju i druga njegova prava vezana za nepokretnosti. Tako je u Belgiji pored prava svojine predmet izvršenja i pravo plodouživanja, emfitevza kao i druga stvarna prava koja pripadaju izvršnom dužniku. Poljsko pravo kao predmet izvršenja pored prava svojine određuje i pravo trajnog plodouživanja nepokretnosti uspostavljeno u korist izvršnog dužnika. Švedski propisi neodvojivim delom nepokretnosti smatraju i sve mašine, te ostale pokretne stvari koje su u nju ugrađene sa namerom da se tamo i upotrebljavaju. U istu kategoriju spadaju i posađeni drvoredi i drugi zasadi, kamenje, pesak i sve one stvari koje, iako se mogu odvojiti, predstavljaju prirodni sastojak nepokretnosti. Prodaja vanknjižne svojine izvršnog dužnika je takođe često podobna kao predmet izvršenja (primera radi, u Francuskoj, Litvaniji, Poljskoj). U određenom broju jurisdikcija, uključujući i domaće propise, utvrđivanje postojanja ovog prava je povereno izvršitelju. Pored klasične prodaje putem usmenog javnog nadmetanja, mnoga prava-omogućavaju i prodaju putem neposredne pogodbe. Odnedavno sve veći broj država u Evropi uvodi i mogućnost elektronske prodaje nepokretnosti (Litvanija, Mađarska, Portugalija, Srbija), dok je ponegde ona od opcije prerasla u jedini mogući vid javne prodaje. Unovčenju nepokretnosti gotovo uvek
prethodi i mogućnost njenog obilaska, što je u nekim državama uslovljeno pristankom njenog držaoca (Litvanija). Sam postupak javnog nadmetanja je, tamo gde se ne radi o elektronskoj prodaji, kod prodaje nepokretnosti izvršnog dužnika u Evropi poveren različitim pravosudnim profesijama. Tako, to može biti sudija (Austrija, Francuska), javni beležnik (Belgija, Holandija) ili izvršitelj (Poljska, Finska, Švedska). Dok u većini evropskih jurisdikcija nakon okončane javne dražbe nije moguće uticati na njen ishod, pojedina prava poznaju institut natponude (koji je poznavalo i naše pravo prema Zakonu o izvršenju i obezbeđenju iz 1930. godine). Tako prema austrijskom pravu, u slučaju da po okončanoj javnoj prodaji ostvarena prodajna cena ne dostigne tri četvrtine procenjene vrednosti nepokretnosti, svaki ponudilac može poništiti održanu dražbu na način da ponudi iznos koji premašuje ostvarenu cenu za njenu četvrtinu. U francuskom pravu svako zainteresovano lice može u roku od deset dana od dana okončanja javne prodaje da na ime prodajne cene ponudi iznos koji je viši od ostvarene cene bar za 10% od procenjene vrednosti nepokretnosti Konačno, praksa evropskih sudova je u okviru postupka prinudne prodaje nepokretnosti izvršnog dužnika razvila i kategoriju z a š t i t e njegovog doma. Pojedine evropske države su sledstveno tome donele propise kojim uređuju ovo pitanje. Tako je dom izvršnog dužnika u Bugarskoj izuzet od izvršenja, pod uslovom da nije moguće izvršiti njegovu fizičku deobu. Pred poljskim parlamentom je 2019. godine predstavljen Predlog zakona o izmenama i dopunama pojedinih zakona u cilju suzbijanja lihvarstva. U slučaju njegovog usvajanja poljski Zakonik o građanskom postupku bi bio dopunjen novim članom (9521), po kome je sprovođenje izvršenja na nepokretnosti izvršnog dužnika koja predstavlja njegov dom moguće ukoliko je iznos glavnice potraživanja viši od 1/20 procenjene vrednosti nepokretnosti. Kako je u okviru ovakvog priručnika gotovo nemoguće obuhvatiti sve pojedinosti o načinima sprovođenja izvršenja na nepokretnosti izvršnog dužnika u Evropi, u nastavku će se ukratko predstaviti ovaj postupak u dve evropske države – Belgiji i Poljskoj.
